Reforma de São Januário: Paes diminui burocracia de potencial construtivo

A Prefeitura do Rio de Janeiro diminuiu as burocracias que envolvem a venda do potencial construtivo de São Januário, mecanismo que viabilizará as obras de reforma e ampliação do estádio do Vasco.

O que aconteceu

O prefeito vascaíno Eduardo Paes decretou que quem comprar o potencial terá o projeto aprovado em 20 dias. Anteriormente, por exemplo, o processo burocrático travou negociações que estavam avançadas. O principal dificultador, neste caso, era que o comprador precisava negociar o terreno com a Prefeitura após assinar a intenção de compra do potencial de São Januário e, muitas vezes, não conseguia obter o espaço, como aconteceu com um que estava disposto a adquirir a maior parte dos m².

O principal entrave, no momento, é em relação ao fluxo de pagamento da operação, já que há um descasamento entre o fluxo da incorporadora, a forma do financiamento e a necessidade do Vasco. Por isso, a engenharia financeira mais factível, atualmente, é a antecipação de recursos através de empréstimos bancários, que seriam feitos pelas empresas interessadas.

O modelo, porém, é pouco utilizado neste tipo de mercado. O mais habitual são as permutas, onde o comprador assina a intenção de compra do potencial e se compromete a repassar as verbas após o lançamento dos empreendimentos e o início da obtenção dos recursos, algo que não interessa ao Vasco por causa do tempo que leva a operação até o acesso às quantias e o imediatismo que o clube necessita.

Mesmo com as dificuldades, o Cruz-maltino já conseguiu vender 1/3 do potencial construtivo, como informou inicialmente o "ge". O total do negócio irá gerar cerca de R$ 500 milhões ao Vasco.

No próximo dia 5, o Vasco terá sua primeira reunião técnica com a Prefeitura. Ele reunirá o Conselho Consultivo da Operação Urbana Consorciada do estádio de São Januário, com representantes do clube, do governo municipal e da Câmara dos Vereadores.

Clube se reúne para projetos alternativos, mas obras estão sendo adiadas

Reuniões têm sido feitas e há a possibilidade de o Vasco criar alternativas para desembaraçar o processo. O clube contratou uma empresa de consultoria especializada neste tipo de mercado e negociações ocorrem.

O UOL apurou que há, inclusive, a chance do Cruz-maltino criar um produto próprio. O assunto, porém, é guardado a sete chaves.

Com imbróglios a serem superados, as obras estão sendo adiadas. O Vasco tinha o desejo inicial de dar partida à reforma no começo de 2025, mas a possibilidade já passou para o segundo semestre e com grandes chances de ser transferida para 2026. Uma decisão para passá-la para o ano que vem leva também em consideração a parte técnica do "campo e bola" na temporada.

O projeto do arquiteto Sérgio Dias prevê um São Januário que pode chegar a até 57 mil pessoas. Será feito um trabalho de modernização na parte interna e também de urbanização no lado externo do estádio.

O que é potencial construtivo?

O potencial construtivo refere-se à capacidade máxima de construção permitida em um terreno ou propriedade, conforme estabelecido pelas normas urbanísticas e legislação local. Ele define os limites de aproveitamento de uma área, como a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos, a altura máxima dos edifícios, o número de pavimentos e outras características que impactam o desenvolvimento de um projeto arquitetônico.

A venda de potencial construtivo ocorre quando o proprietário de um terreno transfere para outro interessado o direito de construir além do que está sendo utilizado. Essa prática é comum em áreas onde o potencial construtivo não foi totalmente aproveitado pelo proprietário original, permitindo que terceiros utilizem essa capacidade para novos projetos.