Detalhes do projeto da reforma de São Januário

Confiante que a reforma de São Januário terá início ainda nesta temporada, o Vasco tem se movimentado nos bastidores para arrecadar os recursos necessários para a obra, que está orçada em cerca de R$ 500 milhões. À espera do potencial construtivo junto à Prefeitura do Rio, o clube tem sondado o mercado com o plano de vender essa "capacidade de construir a mais".

Do que se trata o potencial construtivo?

As conversas com o prefeito Eduardo Paes são positivas e há expectativa de conseguir o tal potencial construtivo nos próximos meses. Trata-se de um projeto de lei, um documento complexo que está sendo redigido pela prefeitura e será enviado à câmara de vereadores para votação. O Vasco está otimista pela aprovação. Mas do que se trata o potencial construtivo?

O potencial construtivo diz o quanto você pode construir em seu próprio terreno respeitando a zona da cidade em que ele está localizado. Toda cidade tem um plano diretor com as características de cada região. E cada uma dessas áreas tem regras próprias para construção.

O terreno onde está localizado São Januário, por exemplo, é enorme e tem um grande potencial construtivo, mas um estádio não demanda a utilização de todo esse potencial. A negociação com a prefeitura visa a autorização para que essa capacidade de construir a mais seja transferida para o Vasco em outro local. A ideia é que o clube receba um terreno na Barra da Tijuca.

- A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público - diz a norma da Prefeitura do Rio.

Quando o proprietário quer construir a mais do que a área permitida para aquele terreno é possível ainda requisitar um espaço maior até o limite máximo definido na lei. Ou seja, se seu terreno permite a construção de Xm² e você deseja construir 2Xm², você pode adquirir essa capacidade de construir a mais.

No caso de São Januário é o contrário. O terreno permite, a grosso modo, a construção de 2Xm², mas o Vasco só utilizou Xm². Aí que entra a fonte de recursos para o clube reformar seu estádio.

Captação de recursos

Com o potencial construtivo em mãos, o Vasco vai ao mercado vender esta "capacidade de construção" que ele receberá da prefeitura. Sem a aprovação da cidade, o clube ainda não pode negociar, mas tem feito contato com construtoras para sondar o mercado. O cenário é de otimismo em relação à venda e à viabilidade de arrecadação de receitas para financiar a reforma de São Januário.

É da eventual venda desse potencial construtivo que virá a maior parte do dinheiro para a obra. Com a reforma orçada em torno de R$ 500 milhões, o Vasco se vê "num estágio avançado para ter os recursos para fazer o estádio sem trazer endividamento para o clube", como revelou o presidente Jorge Salgado nesta semana.

São Januário ficará fechado

A previsão do Vasco é que a obra dure cerca de dois anos e, por isso, o Maracanã se torna ainda mais importante para os planos do clube. Com São Januário fechado para reforma, a SAF pretende mandar os jogos no estádio que hoje é administrado por Flamengo e Fluminense.

O clube aguarda a licitação do Maracanã, que está paralisada desde o fim do ano passado - recentemente, o Governo do Estado do Rio renovou a cessão temporária à dupla de rivais até o dia 23 de outubro. A Casa Civil manifestou expectativa de retomada da licitação em 30 dias.

O projeto de reforma

O Vasco já tem a base de um projeto pronto para reforma de São Januário, mas o investimento vai depender dos recursos arrecadados com o potencial construtivo, caso consiga adquiri-lo e vendê-lo.

O clube tem como base o projeto desenvolvido pela WTorre na gestão do ex-presidente Alexandre Campello, realizado pelo arquiteto Sérgio Dias. A capacidade seria para até 43 mil torcedores.

Como o projeto foi apresentado em 2020, o Vasco entende que serão necessários ajustes em alguns pontos, mas a reforma será inspirada nesse plano, que mantém a fechada histórica de São Januário.